RECOMENDACIONES PARA ALQUILAR SU VIVIENDA.

La caída de las ventas de viviendas ha convertido el mercado del alquiler en una de las pocas alternativas que quedan para los propietarios que necesiten obtener una rentabilidad en sus inmuebles. Sin embargo, el miedo a posibles destrozos, o a que el inquilino deje de pagar la mensualidad, es otra de las inseguridades que hacen que la decisión sea difícil de tomar.

Cerca de un 20% de los propietarios, según algunos estudios recientes, prefieren tener sus pisos vacíos antes que alquilarlos y tener problemas por impagos a final de mes o daños en el inmueble. Pero lo cierto es que con la actual situación del mercado inmobiliario, y pese a los inconvenientes que algunas veces puedan generar, alquilar la casa, hoy en día, es una de las mejores alternativas para poder tener una rentabilidad en su vivienda, antes que mantenerla vacía y tener que pagar los impuestos y tributos que ello conlleva.

Para evitar sorpresas y alquilar el piso con el máximo de garantías posibles, hay tres reglas de oro que es importante tener siempre en cuenta en el perfil del futuro inquilino:

  • Que cuente con contrato laboral estable -nómina fija, contrato indefinido y en algunos casos poder disponer de aval o fiador solidario y que conste en el contrato de arrendamiento.
  • Que no destine más del 45% de los ingresos al pago de la renta de alquiler.
  • Que no tenga antecedentes de morosidad.

Aunque para detectar un inquilino adecuado debemos valorar también otros criterios más subjetivos o personales que junto a los anteriores y tras nuestra larga experiencia aconsejamos a tener en cuenta, como son: la puntualidad y los buenos modales, ello indica una mayor responsabilidad y seriedad, las prisas no son buenas consejeras y más para este tipo de acciones, generalmente cuando sucede, es porque no planifican bien su tiempo o necesitan acceder pronto a una nueva vivienda, al tener que ser desalojados por el casero anterior o por situaciones más comprometidas; su aseo personal resulta un buen indicativo, debemos pensar que si no se preocupan por la imagen que proyectan al exterior, menos van a cuidar y responsabilizarse de su futuro hogar, etc.

A estas premisas, hay que sumarle los cambios que aportará la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada el pasado mes de mayo con el objetivo de dinamizar y flexibilizar el mercado del alquiler, aunque de momento está pendiente del trámite parlamentario para su publicación en el BOE.

Entre las medidas que propone, destacan la reducción del plazo obligatorio del contrato de 5 a 3 años; la posibilidad de los arrendadores de recuperar la vivienda para residencia habitual avisando con dos meses de antelación al inquilino -aunque se encuentre al corriente de todos los pagos- o, en el caso de morosidad, la posibilidad de desahuciar al inquilino con un requerimiento notarial o judicial, y este tendrá el plazo de diez días no salda la deuda pendiente.

Éstas son las principales novedades que incorporará la reforma de la LAU:

1. Priorización de la voluntad de las partes:

  • Arrendador e inquilino pueden pactar la actualización de la renta, con independencia del IPC.
  • Las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Si no hay pacto, sigue vigente el derecho de adquisición preferente por el arrendatario en contratos de duración inferior a 5 años.

2. Desistimiento del inquilino:

  • Con independencia de la duración del contrato, el arrendatario podrá desistir del contrato en cualquier momento siempre que lo comunique con un mes de antelación.

3. Flexibilización de los contratos:

  • Reducción del plazo de prórroga forzosa de los contratos a 3 años.
  • Reducción del plazo de prórroga tácita de los contratos a 1 año.
  • La actualización de las fianzas se ajusta al nuevo plazo de 3 años.

4. Recuperar la vivienda en dos meses:

  • El dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual (siempre que sea para él, familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio) sin necesidad de que se haya pactado en el contrato, con un preaviso de 2 meses.

5. Seguridad del tráfico jurídico inmobiliario:

  • El comprador de una vivienda arrendada sólo estará obligado a mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad (la inscripción registral continúa sin ser obligatoria).

6. Procesos de desahucio más ágiles:

  • Se habilita un plazo de diez días para que el arrendatario pague la deuda pendiente.
  • Se simplifica la composición de la Comisión judicial y se duplica la capacidad operativa de los juzgados.

7. Exenciones fiscales:

  • Del 60% en el IRPF a los no residentes que pongan su vivienda en alquiler.
  • Del 100% en el IRPF a residentes en la UE, cuando el arrendatario tenga entre 18 y 30 años y unos rendimientos del trabajo superiores al IPREM.

En IN CIVITAS, te ayudamos a encontrar un buen inquilino y cuidar siempre de tu casa, por eso siempre estamos a tu lado durante todo el tiempo que dure el contrato de alquiler; tan sólo, ven a conocernos…

Fuente: IN CIVITAS – Marian Benito Richart.

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Acerca de Marian Benito

Consultora Inmobiliaria / Marketing / Diseño gráfico / Noticias / Estudios de mercado / Gestión de patrimonios
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